Las cuotas de los créditos hipotecarios UVA subieron 46,8 por ciento durante 2018

Las cuotas de los créditos hipotecarios UVA subieron 46,8 por ciento durante 2018.

La disparada que tuvo la inflación tuvo un impacto directo y contundente para las familias que, poco antes, se habían arriesgado a cumplir el sueño de la casa propia contratando un préstamo hipotecario en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Sucede que, con esta modalidad, lanzada en 2016, los pagos y el total de la deuda se actualizan mes a mes según el Índice de Precios al Consumidor del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Y eso, sumado al retraso de los sueldos, hizo que lo que al inicio parecían cuotas accesibles, similares o sólo algo mayores a un alquiler, se hayan vuelto de repente una carga para muchos cada vez más pesada de sostener. Desde febrero estará disponible un recálculo.
Cuando las personas hacían las averiguaciones previas para contratar el préstamo, los bancos ofrecían simuladores online que permitían proyectar la evolución de las cuotas en distintos escenarios económicos. Pero ni las situaciones presentadas entonces como más “pesimistas” lograron anticipar lo que al final pasó, justo después de un boom inmobiliario en el que llegó a haber 24.000 nuevos “propietarios UVA” por trimestre.

Sólo en los últimos seis meses, las cuotas se incrementaron un 30 por ciento. Y cerraron el 2018 con un alza del 46,8 por ciento. Se trata de una suba interanual muy superior a la que, según los últimos datos oficiales, vienen registrando los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (36,1 por ciento a noviembre). Y también los salarios de los trabajadores registrados, que a octubre se habían actualizado sólo un 27,3 por ciento en 12 meses, tal como informó este jueves el INDEC.

Por el salto inflacionario, para quien pidió un préstamo por 102.900 dólares en junio pasado (unos 2,9 millones de pesos de entonces) la cuota inicial de 19.237 pesos ya se le transformó en una de 25.159 pesos, casi 6.000 pesos mayor. Del mismo modo, durante los últimos 12 meses, pagos de 7.600 pesos saltaron a casi 11.200 pesos, los de 10.000 se fueron ya a 14.750, y los de 15.000 pesos, a más de 22.100.

Mientras, para quien cumpla dos años como deudor, el pago del próximo mes ya será en pesos un 80 por ciento mayor al inicial. Y para los que ingresaron con el debut de las UVA, las cuotas ya son 121 por ciento mayores. Quien por ejemplo pidió 79.000 dólares en abril de 2016 (1,2 millón de pesos), había comenzado pagando 7.900 pesos al mes, pero luego el monto llegó a 11.900 pesos a fines de 2017, a 13.347 en mayo pasado y ahora está en 17.456 pesos.

En este marco, en la Secretaría de Vivienda de la Nación calculan que alrededor de 30.000 deudores -sobre más de 130.000 préstamos- habrían quedado a fines de 2018 en condiciones de activar la ““cláusula gatillo que el sistema UVA prevé para aliviar las cuotas en períodos como el actual.

Lo que dice la «letra chica» de todos los créditos UVA es que, si desde el inicio las cuotas subieron 10 puntos porcentuales más que lo que habrían aumentado al ajustarse según el Coeficiente de Variación Salarial del INDEC, el cliente puede pedir que le recalculen los pagos con un plazo hasta 25 por ciento mayor: por ejemplo, pasar de 20 años a 25, o de 30 a 37, lo que rebaja un poco los montos, aunque en algunos casos de manera poco significativa. Esto se puede hacer sólo una vez a lo largo de toda la vida del préstamo.

Como alternativa, en octubre se sumó un sistema que le pone un tope a las cuotas, para que nunca sean más de un 10 por ciento mayores al valor que tendrían si se hubiesen ajustado con el índice de salarios. Así se logra un techo a las subas sin ampliar el plazo, pero lo que deja de pagarse se compensará con cuotas más altas en futuros años de bonanza, en los que los sueldos le ganen a la inflación (como había sucedido en 2017). Y por ahora, sólo los bancos públicos planean tener disponible este recurso, no los privados.

Con cualquiera de las dos modalidades, las cerca de 30.000 personas que ya habrían cruzado el “umbral del 10 por ciento” recién podrán recurrir a esa herramienta a partir de febrero o de marzo. Esto es, una vez que el INDEC publique los datos de salarios de noviembre y diciembre, que son los que marcarían la mayor brecha entre ingresos e inflación, habilitando por primera vez el uso de la cláusula.

Cuando se dé la situación, el banco le debe notificar al cliente que está en condiciones de ir a pedir la prórroga, indicaron en el organismo oficial. Algo que la mayoría prevé hacer por correo electrónico.

«Hasta el momento no tenemos casos. Pero, si se produjeran, nuestra entidad notificará al cliente a fin de que informe si requiere una extensión del plazo de su préstamo», confirmaron, por ejemplo, en el Banco Ciudad, donde prevén ofrecer las dos alternativas de recálculo. En el Nación, en tanto, respondieron que para estos casos la entidad «tiene desarrollados los mecanismos dispuestos por el Banco Central en la normativa, quedando a la espera de que el mismo publique los índices para evitar que cada banco defina el momento de su aplicación». «Prevemos que desde febrero aproximadamente 1.500 de nuestros clientes puedan pedir la extensión de plazo» precisaron a su vez en un banco privado.

Por ahora, pese a los aumentos, el Banco Central registra que casi no hay clientes que hayan dejado de pagar (la tasa de morosidad está en 0,2%). Pero la situación causa una creciente inquietud entre los deudores, que hasta empezaron a organizarse en distintas ciudades para reclamar soluciones. «Los clientes están llamando y consultando sobre la extensión de plazo», reconocen en un importante banco privado, que pidió no ser identificado.

Frente a este panorama, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, busca dar un mensaje tranquilidad y optimismo. «El sistema sigue funcionando. No hay mora en el crédito y las familias tienen la posibilidad de refinanciarlo en caso de que tengan algún problema. Por otro lado, en los próximos meses, el salario irá recuperando de vuelta poder adquisitivo y, con una inflación que empieza a estabilizarse, va encontrar de vuelta su equilibrio”, le dijo a Clarín.

Los efectos de la extensión

«La conveniencia del estiramiento de los tiempos depende de cuál sea el plazo original. En los créditos tomados a más de 20 años, no genera una baja sensible en la cuota. Pero con plazos más cortos el beneficio es más importante», aseguraron especialistas del Banco Hipotecario.

Por ejemplo, calcularon que para quien contrató un crédito por 50.000 UVA a 30 años en julio de 2017 extender el plazo a 37,5 años le representaría hoy una rebaja de sólo 499 pesos mensuales. Pero si la misma deuda se contrajo a 10 años, estirarla a 12,5 años representaría una disminución de 2.966 pesos en la próxima cuota.

En otro banco consultado hicieron el ejercicio con el supuesto de un crédito por un millón otorgado a 20 años en enero de 2018. “A diciembre, a este cliente le tocaría pagar una cuota de 10.990 pesos. Pero si solicitara extender un 25 por ciento el plazo original, podría pasar a pagar 9.800 pesos, una cuota aproximadamente un 11 por ciento inferior», graficaron.

El precio de esa rebaja, advirtieron, es ser deudor por cinco años más. Y quedarse sin este recurso para otra crisis en la que se vuelva necesaria.